Es la pregunta que más aparece en las juntas de propietarios, y casi nunca tiene una respuesta única. La frecuencia correcta no depende de la costumbre del edificio: depende del número de viviendas, del tráfico que soporta cada zona y de si hay ascensor, garaje o local comercial en el portal.
Lo que sí se puede es fijar un criterio y escribirlo, que es justo lo que evita la discusión del año siguiente.
Una referencia por tamaño de edificio
Como punto de partida, y siempre a ajustar:
- Hasta 8 viviendas. Una vez por semana suele bastar. Portal y primer tramo de escalera son lo que más se ensucia.
- De 8 a 20 viviendas. Dos veces por semana. Con una sola pasada, el portal llega al viernes con marcas de toda la semana.
- Más de 20 viviendas, o con locales en el portal. Tres veces por semana o diario en el portal, y dos en las plantas.
En primera línea de costa hay que subir la frecuencia: la arena y el salitre entran con la gente y se notan mucho antes.
No todas las zonas piden lo mismo
Este es el ajuste que más rendimiento da, y el que casi nadie hace: repartir las pasadas donde se ensucia, en vez de repetir el edificio entero cada vez.
- Portal y entrada: máxima frecuencia. Es la carta de presentación y donde entra toda la suciedad de la calle.
- Ascensor: suelo a diario o en cada servicio; espejo y botonera, cada pasada. La botonera es la superficie más tocada del edificio.
- Escalera: desciende en frecuencia según se sube de planta. Las últimas plantas apenas tienen tránsito.
- Barandillas y pasamanos: superficie de contacto; conviene repasarlas cada vez, no una vez al mes.
- Cristales del portal: semanal o quincenal.
- Garaje: barrido mensual y baldeo con máquina una o dos veces al año.
- Cubiertas y patios de luces: dos veces al año, y siempre antes de la temporada de lluvias, para que los sumideros estén libres.
Qué debe entrar por escrito en el contrato
Un contrato de limpieza de comunidad que solo diga «limpieza de zonas comunes» es una discusión asegurada. Lo que evita el problema es que estén escritas cuatro cosas:
- Qué zonas entran y cuáles no.
- Con qué frecuencia cada una.
- Qué incluye cada pasada —barrer, fregar, cristales, barandillas, ascensor— y qué es trabajo puntual aparte.
- Quién aporta el material y los consumibles.
Y conviene fijar también lo que no entra: garaje, cristales exteriores en altura, limpiezas después de obras o de mudanzas suelen ir aparte, y es mejor saberlo antes que discutirlo después.
Cómo se comprueba que se está cumpliendo
Sin un registro, la única medida es la impresión de quien pasa por el portal ese día, y eso no es una medida.
En nuestros contratos hay parte de trabajo por servicio y evaluación de resultados por escrito, con las zonas intervenidas y el responsable de cada una. Si algo no ha salido como se pactó, el estándar se revisa con el presidente en lugar de dejarlo correr. Es parte de cómo trabajamos, y es lo que permite que una junta discuta sobre datos y no sobre percepciones.
Cuándo hace falta un trabajo puntual
Hay cosas que no se resuelven subiendo la frecuencia:
- Suelo de portal apagado o rayado. No es suciedad: el pavimento ha perdido el tratamiento. Lo que toca es abrillantado y pulido.
- Manchas de aceite y neumático en el garaje. Necesitan máquina de agua a presión y aspiración.
- Cristales de fachada o claraboyas. Trabajo en altura, con equipo formado.
- Moho en el techo del último tramo o en el garaje. Casi siempre es ventilación, no falta de limpieza: está explicado en cómo quitar el moho de paredes y techos.
Cómo ajustar la frecuencia sin subir la cuota
Antes de aumentar el número de pasadas, merece la pena revisar el reparto. En la mayoría de los edificios sobra frecuencia en las plantas altas y falta en portal y ascensor, y reordenarlo cuesta lo mismo.
Si quieres una propuesta con las frecuencias por zona y el precio cerrado, vamos al edificio, lo medimos y lo dejamos por escrito. Cuéntanos cuántas viviendas y qué zonas comunes tiene el edificio, o mira qué incluye la limpieza de comunidades de propietarios.
